各市、县住房城乡建设局、城管局（委）：
城镇老旧小区改造是党中央、国务院部署的重要工作，是解决城市发展不平衡不充分问题，提升人民群众获得感、幸福感和安全感的重大民生工程。2019年以来，各地认真贯彻落实党中央、国务院和自治区党委、政府的决策部署，大力推进全区城镇老旧小区改造提升工作，有效地改善了老旧小区居民居住条件，得到了群众的支持和认可。
为加快推进城镇老旧小区改造工作，南宁市在面向社会公开报名、设立“老友议事会”、引导国企平台融资参与改造等方面进行了积极探索，其中设立“老友议事会”的做法作为经验交流案例，于2020年4月列入住房城乡建设部《城镇老旧小区改造十点成果汇编》。现将南宁市的经验做法印发给你们，请各地结合工作实际，认真学习借鉴。
附件：南宁市“三项举措”推动城镇老旧小区改造工作
广西壮族自治区住房和城乡建设厅
2020年5月15日
（公开方式：主动公开）
附件
南宁市“三项举措”推动城镇老旧小区改造工作
南宁市自启动城镇老旧小区改造工作以来，坚持以人民为中心，充分发挥党建引领作用，采取面向社会公开报名的方式，鼓励引导群众积极参与老旧小区改造工作。提出“先自治、后改造”的工作思路，通过在老旧小区设立“老友议事会”，引导居民共建共治共享，切实提高老旧小区改造实效。同时，通过国企平台融资的方式，有效解决了老旧小区改造资金缺口问题，为推进城镇老旧小区改造及后续长效管理等一系列问题作出了积极探索。
一、坚持党建引领，开展面向社会公开报名工作
南宁市按照“业主主体”的原则，坚持“改不改、怎么改、改什么”由业主说了算，在城区摸排上报的基础上，创新开展面向社会公开受理老旧小区改造报名工作，确保居民充分享有民主决策权利。同时，通过对公开报名申请人的条件设置，凸显党员的先锋模范带头作用，使老旧小区居民深切感受到“党就在身边”，对小区改造信心倍增。
一是坚持居民意愿为先，甄选出改造意愿强烈的老旧小区。通过同步开展“城区筛选上报”和“面向社会受理报名”方式，以居民改造意愿为首要考虑因素，充分发掘符合改造条件的小区并将其纳入全市老旧小区改造项目储备库，按照“成熟一批、改造一批”的原则，从中甄选出居民改造意愿强烈的小区优先纳入改造计划，尽快确定老旧小区改造项目，解决城区上报项目不确定性问题。通过对居民改造意愿强烈的老旧小区优先实施改造，能够发挥样板作用，也会对符合改造条件但未能形成共识的小区居民产生正面影响，提升居民改造意愿，从而促进全市老旧小区改造成片、全面铺开。
二是将统一居民意见前置，变“要我改”为“我要改”。老旧小区改造涉及面广、体量大，居民需求不一，对改造的迫切程度不同，且为确保改造后的常维常新，小区居民需缴纳一定费用。如果“一刀切”地由政府大包大揽、统一实施，难以取得良好效果。为此，南宁市率先试行面向社会公开受理老旧小区改造报名，将统一认识、统一协商、统一意见的环节前置，让小区居民在报名之初即可充分酝酿，明确个人改造意愿，将问题前置并暴露在项目改造之前，尽早协商解决问题，进一步减少改造实施过程中来自各方的阻力，有效提升改造工程进度和效率，使老旧小区居民真正受益。
三是坚持党建引领，设定申请人之一须为中共党员。南宁市明确符合改造条件、居民改造意愿比较强烈的小区，可由3名以上（含3名）业主代表按照规定流程报名申请改造，并限定其中必须有1名为中共党员。通过科学设置公开报名条件，引导来自不同单位、不同支部的党员自发参与、主动担当，积极发挥党员在组织、协调等方面的优势和力量，影响和带动身边的邻居积极参与小区改造提升工作，彰显党建引领作用，提振老旧小区居民的信心。
据统计，自2020年3月31日至4月30日，全市共受理公开报名小区123个，申请人634人，其中，中共党员有296人，占申请人数的46.6%。
二、先自治后改造，将老旧小区改造与基层社会治理相融合
基于“共同缔造”的原则，老旧小区“改不改、改什么、怎么改”应由居民说了算，但要做到收集和统一少则几十户多则上千户的小区居民意见十分不易；加之老旧小区居民基本没有筹资维护小区设施的习惯，只有引导其转变观念，居民才会更加珍惜来之不易的改造成果。因此，南宁市决定向申请改造的小区居民按房屋建筑面积（5-10元/平方米）收取后续维修资金。据统计，南宁市老旧小区共有911个，且大多数没有业委会和物业管理，社区作为各城区具体落实老旧小区改造前期工作的执行部门，难以全程独立组织完成老旧小区改造系列工作。对此，南宁市实行“先自治、后改造”的工作模式，创新提出成立业委会的过渡性居民自治组织“老友议事会”，以“协商·共治·家园”为理念宗旨，服务于老旧小区改造全过程，包括小区居民宣传发动、意愿征集、改造方案讨论确定、居民出资归集及后续长效管理等。同时，积极投入专项资金引进国内社区协商领域的专业团队，对社区工作人员和老友议事代表进行“罗伯特议事规则十三条”（以下简称“十三条”）培训，帮助居民学会议事规则方法，提升参与意识和能力，确保“老友议事会”规范、高效、持续性地议事，既解决了老旧小区改造中的难点问题，又推动了城市基层社会治理由社区向居民小区有效延伸。
（一）凝聚人心，解决老旧小区改造“三难”问题。“老友议事会”由小区居民通过既定的选举办法和程序，在小区各楼栋、单元中选出的居民代表组成。议事代表一般在居民当中比较有威望，容易取得居民的信任，有利于消除分歧、凝聚人心。同时，通过“十三条”议事规则，使居民不同意见得到有效表达，推动形成共识，避免无序争吵和议而不决，使居民认识并承担自身责任，促进社区解决改造意见统一难、改造费用收缴难、改造后期维护难等问题。在“老友议事会”代表的积极协调下，南宁市4个试点小区的改造方案均能在较短时间内取得三分之二以上居民签字同意。如南宁市财政局宿舍改造项目在征求设计方案意见时，小区部分居民对停车位设置方案持不同意见，通过数次召开“老友议事会”专题会，最终采取“讨论+票决”的方式取得一致意见；南宁市皮鞋厂第二生活区、南宁市城市内河管理处宿舍“老友议事会”对未在规定时间内缴纳费用的业主，采取公示并用其物业费垫交的方式，敦促其尽快缴费，仅用十余天时间即完成小区居民100%出资部分资金的归集；新阳南永和小区“老友议事会”为确保改造后小区设施常维常新和长效管理，动员居民同意将物业费收费标准由原每户7-9元/月（约0.18元/平方米/月）调高至0.8元/平方米/月。
（二）重塑基因，填补城市基层社会治理空白。“老友议事会”在助力推进老旧小区改造的同时，对基层社会治理也起到了重要的作用。一方面，充分发挥居民自治组织自治、自理、自管的功能，推动小区的日常公共事务和诉求矛盾通过内部途径解决消化；另一方面，推动转变居民思想认识，对缺乏物业管理的老旧小区引入物业管理，改变老旧小区无人管理的现状。“老友议事会”变成了社区和小区之间的“联结点”，实现了小区基因的重塑，弥补了社会治理在小区管理领域的盲点和短板，打通了社区到小区的“最后一公里”，形成城市基层社会治理新格局。在首个老旧小区改造试点项目开工仪式上，南宁市副市长李建文亲自为南宁市皮鞋厂第二生活区“老友议事会”代表颁发当选证书，充分肯定“老友议事会”及议事代表在老旧小区改造和基层社会治理工作中作出的贡献。目前，南宁市已陆续在15个老旧小区成立了“老友议事会”，在应对重大、突发公共事件方面发挥了积极作用，关键时刻“主心骨”作用不断凸显。如在新冠肺炎疫情防控严峻时期，南宁市茶厂宿舍、内河管理处宿舍、城市管理局宿舍、新阳南永和小区、银湖小区及新景花园等6个小区的“老友议事会”自发行动，积极配合所在社区开展疫情防控宣传、人员登记排查、小区进出严控、公共部位消毒等工作，搭建起社区和小区、居民和居民之间守望相助、团结协作的桥梁，共同筑牢小区疫情管控防线，为打通城市基层社会治理的“最后一公里”提供了成功案例。
（三）发挥角色效应，帮助政府部门跳出“背锅”怪圈。在以往政府部门组织实施的惠民工程中，因为群众不了解项目具体情况，在众口难调或工程出现瑕疵的情况下将质疑和指责的矛头集中指向政府的现象时有发生，政府部门成为替项目参建各方“背锅”的一方。在老旧小区改造工作中，南宁市住房城乡建设局通过“老友议事会”搭建起居民和老旧小区改造工程参建各方的沟通平台，鼓励居民直接与参建各方对接工程项目方案确定、施工监督、改造完成全过程，直观了解工序工期、资金使用、施工质量等情况，理清各方责任，客观看待政府统筹协调的角色。通过“先自治、后改造”的工作模式，充分调动居民参与共建共治的主动性、积极性、创造性，项目实施过程中存在的问题在前端得到及时解决，角色转变带来的角色效应已经形成。如南宁市皮鞋厂第二生活区解决了小区部分单元楼梯扶手未按工序进行防锈处理的问题，督促施工单位返工整改；内河管理处宿舍协调解决了设计图纸中因大门设计细部不够明确而存在的安全隐患问题等。
三、引进国有平台公司统一运营，做到全市“一盘棋”
南宁市老旧小区存量大，改造资金整体不足、缺口较大。为此，市本级老旧小区改造采取“中央补助+平台公司融资”的资金模式，引进平台公司南宁威宁集团作为项目业主统一运营。在开展老旧小区改造项目建设的同时，做到改造标准统一，缓解城区财政压力，充分发掘老旧小区及周边区域的商业价值，通过金融市场融资等多种渠道解决资金缺口问题，并鼓励其申请老旧小区改造专项债券、推行老旧小区改造“三位一体”服务方案（改造建设服务、商业运营服务、物业管理服务），整合资源，充分利用物业管理、商业经营及数字经济等创造收益，确保项目投资和收益平衡，实现改造的可持续性良性发展。
（一）解决改造标准不统一的问题。全市老旧小区改造通过国有平台公司统一实施，确保了改造资金来源的同一性、资金投入的均衡性，在每个老旧小区改造资金的安排上能够切实从小区实际考虑，有效避免由于多个主体资金投入不同而造成改造效果参差不齐的情况，确保全市老旧小区改造整体效果显著。
（二）解决城区政府改造资金筹措难的问题。南宁市老旧小区改造资金需求总规模较大，且多集中在兴宁区、江南区、青秀区和西乡塘区等中心城区，仅凭城区政府部门唱“独角戏”，通过财政投入单一渠道解决资金问题存在较大困难。为此，南宁市通过国有平台公司统一实施老旧小区改造，完善改造资金筹措配套政策，加大资金筹集力度，建立多元化融资机制，探索试行“发行老旧小区改造专项债+向银行借贷”相结合的办法，有效解决了城区政府改造资金不足、筹措难的问题，确保全市老旧小区改造工作的顺利推进。
（三）解决改造投资回报不均的问题。在老旧小区改造中，体量小甚至为独栋的小区改造后难以产生经济效益，投入的回报率低；而体量大且小区公共区域较为充裕的小区，则可通过南宁威宁集团老旧小区改造“三位一体”服务方案，在小区投入社区养老、托幼、医疗、助餐、超市、文体等公共服务设施建设改造，开拓银发消费、幼儿消费、绿色消费等新消费模式，并合理开发利用小区红线外消极空间，通过获得特许经营权、公共位置广告收益和有偿提供便民服务等途径收回投资成本。同时，通过社区运营和智慧化物业管理，借助上述场地、设备及引入的物业服务平台系统，实现社区经济O2O商业运营模式，取得智慧物业数字经济收益，形成投资回报渠道，弥补对体量小老旧小区改造资金的投入。在完善居住条件和环境、提高居民生活品质的同时，实现全市范围内老旧小区改造投入产出的自主平衡，做到经济效益和社会效益的兼顾并行。
面向社会公开报名、设立“老友议事会”、通过国企平台融资，是南宁市立足于地方社会政治经济实际，在老旧小区改造工作中的成功探索和实践。三者共同作用，建立了党建引领、发动群众和资金保障等工作体系，从根本上解决了老旧小区改造的难题，在“修好房”的同时做到了“聚人心”，推进了社会治理体系和治理能力现代化建设，构建形成了基层社会治理的新格局，推动党的十九届四中全会精神落地见效，呈现出了独树一帜的老旧小区改造“南宁模式”。
抄送：自治区政府办公厅，各市、县人民政府。
广西壮族自治区住房和城乡建设厅办公室 2020年5月15日印发
